【美国房地产投资泡沫】美国房地产投资的建议是什么?

2020-04-01  来源:全球房屋网
美国是海外房地产投资最受欢迎的目的地之一。这是因为外国人可以拥有土地,房地产价格持续上涨。
 
另外,美国的房地产的特征在于,即使它比日本的房地产更旧,其房地产价值也不太可能下降。
 
因此,在本文中,我们将讨论美国的房地产投资现状,包括人口和房地产价格的变化。
 
对于那些想在美国考虑房地产的人来说,这里有六个适合房地产投资的领域。
 
1美国房地产投资的特点
 
美国房地产市场具有与日本不同的特征。主要区别在于,二手物业的市场比新建物业的市场更大,而二手物业的房地产价值下降的可能性较小。
 
1-1美国房地产受年龄的影响小于日本
日本财产的价值随着年龄的增长而逐渐降低。另一方面,美国的房地产价值往往小于日本的房地产。
 
除了二手房市场比新建房屋更大之外,人口增长是美国房地产投资的主要特征。人口的增加不足以增加房地产的数量,因此可以预期租金需求将增加。
 
另外,与日本的财产评估方法不同,在美国,房地产评估师不仅评估建筑物的恶化和维护状况,还评估室内装饰和卧室数量。
 
2美国人口趋势
 
接下来,让我们看看美国的人口趋势。
 
2-1美国人口增长受到移民的支持
圣路易斯联邦储备银行
 
尽管高于日本的1.42(2018),但据说如果总生育率低于2.0,人口将会减少,因此这不是人口增加的直接原因。美国人口增长的一个可能因素是移民的影响。
 
日本研究所:移民管制减缓了美国的增长
 
2-2在过去的20年中,美国人口增长了8000万
根据“ 美国人口 ” 世界晴雨表,美国人口的转变如下。
 
年份 人口
1990 252,123千
2000 281,710,000
2010 309,011千
2020年 3310.2万
 
 
截至2020年,它已达到约3.31亿,在过去20年中增加了8000万。但是,如上所述,美国的人口增长率和总生育率并不高,并且有人口继续稳定增长的地区和人口不是那么稳定的地区。尽管总体人口有所增长,但缩小面积仍将是美国房地产投资中选择房地产的关键。
 
3美国房地产价格的变化
 
了解美国各地的房地产价格如何变化。
 
3-1美国房地产价格上涨
根据美国联邦住房金融局的美国过渡式房屋价格指数图,1975年第一季度的房屋价格指数为59.77将继续上升,到2007年第二季度将达到378.26。
 
但是,此后发生了次级抵押贷款危机,房价指数暂时下降。在2012年第二季度达到306.58之后,它再次开始上涨,房地产价格继续上涨,在2019年第四季度达到451.65。由于暂时的金融危机,美国房价有所下跌,但从长远来看,它们显示出上涨的趋势。
 
3-2各地区房地产价格变化
美国的房地产价格正在稳步上涨,但是每个地区呢?例如,德克萨斯州的房屋价格指数并未受到次贷危机的重大影响。
 
房价指数在2009年第二季度为226.89,在2011年第二季度达到218.81,在2019年第四季度升至354.60。
 
但是,由于次级抵押贷款危机的影响,美国的房屋价格指数下跌了近19%,而德克萨斯州的房屋价格指数仅下跌了3.5%。
 
因此,重要的是要记住,整个国家的经济影响在不同的地区会有所不同。
 
3-3基于房屋所有权的美国房地产趋势
在美国,房地产在购房趋势中也具有重要特征。根据美国人口普查局的数据,1985年第四季度为63.6%,2004年第二季度为69.4%。
 
自那以来,由于次贷危机,房屋拥有率下降了,在2016年第二季度上升到63.1%,然后在2019年第四季度上升到64.8%。
 
尽管社会背景与次贷危机之前有所不同,但可以推断出房屋所有权仍有改善的空间。
 
4 6个适合美国房地产投资的地区
 
这是我们将来在美国房地产投资中需要注意的一些领域。
 
*以下2020年二月的所有数值,系数,Zillow的看到,
 
佛罗里达州奥兰多4-1
《福布斯》连续第三年将佛罗里达州的奥兰多市列为购买房产的第一名。
 
根据房屋市场统计,中位售价为$ 231,000,中位数月租金为$ 1,486。
 
它的人口为260万,在过去八年中增长了30%。佛罗里达州的另一个特点是,对租金的需求比对房地产的购买要多。
 
除了人口增长之外,就业增长率也是美国最高的,因此未来有望出现更多的人口流入。佛罗里达州的租金继续上涨,使其成为2020年后房地产投资的好地方。
 
佛罗里达杰克逊维尔4-2
杰克逊维尔(Jacksonville)是位于佛罗里达东海岸的地区。《财富》年度500强年度收入报告有四个总部,拥有20多家医院。
 
根据住房市场统计,中位售价为$ 189,000,中位数月租金为$ 1,409。人口为150万,八年人口增长率为14.75%。
 
这是人口和就业稳步增长的地区,但其特点是房地产价格低于收益。福布斯预计佛罗里达州杰克逊维尔的2020年增长为3.11%。
 
德克萨斯州达拉斯4-3
达拉斯,一个巨大的商业和文化中心,是美国第九大人口大都市区。年增长率为2.70%,几乎是全国平均水平1.47%的两倍。
 
中位数售价为215,000美元,低于美国的平均水平222,000美元。平均月租金为1,624美元。
 
年增长率为2.70%,高于全国平均水平1.47%。它的人口为750万,在过去八年中增长了17.33%。
 
德克萨斯州达拉斯市也看到就业增长,房地产需求可能会上升。
 
俄亥俄州克利夫兰4-4
俄亥俄州的克利夫兰是一个正在成长的地区。尤其是医疗卫生经济显着增长,就业稳定增长。
 
它具有相对便宜的房地产价格,三居室平均价格为138,000美元,月租金中位数为1,443美元。
 
人口为210万,最近7年的增长率为31.43%。尽管人口在减少,但其特点是有大量的年轻千禧一代(18-34岁)。
 
随着医疗保健和技术行业的显着增长,随着就业的增加,这一领域的房地产需求可以预期。
 
佐治亚州亚特兰大4-5
佐治亚州亚特兰大市是一个拥有590万人口的大城市。随着制造业创造的就业机会,人口持续增长,并且到2020年经济持续增长。
 
该物业的售价中位数为189,900美元(约合2,130万日元),月租金中位数为14.434美元(约合158,000日元)。最近8年的人口增长率为12.18%。
 
由于继续创造就业机会,失业率低于全国平均水平2.9%,经济增长率(1.96%)也高于全国平均水平(1.73%)。
 
密苏里州堪萨斯城4-6
堪萨斯城是就业和经济发展不断增长的领域,是IT,医疗保健,制造业和汽车行业的重要部门。
 
该物业的售价中位数为162,000美元,每月租金中位数为12,275美元。它的人口为210万,在过去7年中增长了5.72%。由于就业和人口的增长,堪萨斯城被认为是房地产需求高的地区。
 
5小结
 
可以说,由于与日本不同的住房评估方法以及人口增长带来的经济增长,围绕美国房地产投资的情况可以说是适合房地产投资的环境。
 
但是,在美国某些地区,人口可能正在减少,或者可能无法获得预期的回报。
 
即使在2020年之后,重要的是缩小投资范围。参考本文考虑美国房地产投资时,请确保缩小适合您投资目的的区域并仔细考虑。
 
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