【澳大利亚房产投资税】澳大利亚房产投资者在冠状病毒大流行中面临股票和现金流风险

2020-03-27  来源:全球房屋网
 RiskWise首席执行官Doron Peleg表示,在过去几年中,澳大利亚房产投资者已经处理了与出租公寓相关的各种重大事件,包括单位供过于求,信贷限制以及最近的建筑缺陷。
 
但是,他说,最新的负面因素是冠状病毒,它从实质上降低了出租公寓的风险,不仅降低了价格,而且还增加了现金流量和可维修性。

风险投资董事长Doron Peleg

影响出租公寓的事件
 
“如果有人需要其他证据证明出租物业的风险更高,过去几年中,我们看到的一系列事件是由于许多主要城市的单位供过于求导致价格下降,以及信贷限制本地和外国投资者,然后可能对负资产负债率和资本利得税产生变化。”
 
“去年,关于建筑缺陷的消息对整个行业造成了声誉上的重大损害,即使在没有受到影响的地区,现在我们拥有的Covid-19也对房地产价格和可服务性产生了潜在影响。”
 
实际上,我们已经看到了影响,过去两个周末的拍卖清算率急剧下降,到3月22日,在合并后的首府城市,拍卖清算率降至61.3%的初步比率。
 
“与此同时,西太平洋银行-墨尔本研究所的房价预期指数在三月份下跌了6.6%,是自去年二月份以来的最大单月跌幅。”
 
佩莱格先生表示,尽管一些投资者可能认为现在是购买长期资本增长的黄金时机,但很可能价格将继续下跌,因为“情况正在快速发展”。

对物业的需求减少
 
“截至3月底,假设没有突然和出乎意料的改善,有充分迹象表明,衰退几乎可以肯定,预计到年底失业率将达到7%,甚至可能更高,”他说。佩莱格先生。
 
“就业,人口增长和房地产价格之间的紧密联系已得到明确证明,例如,在西澳大利亚州,由于劳动力市场持续疲软,该州的年人口增长率仅为1%,因此,房地产市场,特别是单元房,近年来也持续疲软。”
 
“此外,人口增长将进一步减速。由于外部移民的减少,人口的年度增长在九月份的季度已经从1.53%减至1.48%。”
 
佩莱格先生表示,随着澳大利亚关闭边境以及目前严峻的经济预测,极有可能大幅减少外来移民。
 
他说:“如果澳大利亚的失业率相对较高,而且很难找到工作,特别是对于没有本地经验的移民,那么显然不仅移民到澳大利亚的能力下降了,而且澳大利亚的吸引力也在下降,”佩莱格
 
如果亚洲国家早日康复,并拥有更多机会,那么它们就会比澳大利亚更具吸引力,尤其是因为总体而言,稳定的就业市场是外部移民决定的基础。
 
“虽然现在说降价会为时过早,但如果这些预测是正确的话,由于失业和就业不足率大幅上升,在整个澳大利亚很可能会出现降价,这是大多数人购买住房后的首要问题。投资物业,因为主要驱动力是长期资本增长,而不是现金流量。”
 
现金流量风险大幅增加
 
佩莱格先生说,然而,现金流正成为主要风险,尤其是对于租房者来说,租房者通常比较年轻,通常是单身的千禧一代,没有孩子,他们也有更大的灵活性可以与父母住更长的时间或改变居住地。
 
例如,在悉尼内西区,约有74%的单位是出租物业,这些物业被认为是年轻人和时髦人士的时尚之选,他们现在要么失业,要么就业不足,这使得空置的风险更高。
 
“鉴于目前的所有库存都在准备中,预计库存会进一步增加,外部移民的显着减少以及大量灵活的房客,这些人很可能会受到劳动力市场的重大影响,因此出租公寓的材料风险更高。”
 
佩莱格先生说,尽管从投资角度来看,房屋在此时也具有较高的风险水平,但总体上来说,租房者的群体,特别是在较为成熟的郊区,包括家庭,在许多情况下,包括永久性住房的人。工作。
 
减少买家对出租公寓的需求
 
佩莱格先生说:“投资者对潜在变化的期望做出了回应,如信贷限制的引入和负资产负债率的潜在变化所证明的那样,他们甚至在选举之前就开始考虑这些变化。”
 
“现在,我们看到消费者情绪和拍卖清算率发生了变化,由于这些不适合家庭的租赁物业大部分是由投资者购买的,因此无论来自房客的现金流量如何,其中许多都可能是高风险的,因为他们可能处于可维护性风险。
 
“最重要的是,投资者在此时必须谨慎。首先,他们应确保在财务上处于非常有利的地位,以偿还抵押贷款或解决较长时期的空置或提供租金折扣。然后,如果他们确实想投资,则应为该单位支付折扣价,以反映降价风险和与该物业相关的现金流量风险。”
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